Creato nel 1971 per stimolare lo sviluppo nei quartieri trascurati di New York, il programma 421a permetteva agli edifici di essere esentati da milioni di dollari di tasse sulla proprietà a seconda della posizione e di altri criteri, per un tempo pari a 10-25 anni. Il programma è scaduto nel 2016, ma le agevolazioni fiscali persistono a seconda di quando un edificio è stato costruito. I proprietari di appartamenti sotto la 421a durante un periodo di esenzione pagano una frazione delle tasse di proprietà, con l’onere fiscale che aumenta costantemente fino a raggiungere l’intero valore originale.
Mentre per alcuni questi benefici dureranno fino al 2040, per altri la fine non sarebbe potuta arrivare in un momento peggiore. Molti venditori infatti si trovano ad affrontare tasse crescenti ed una forte concorrenza. Alcuni stanno vendendo con guadagni esigui, altri addirittura per meno di quello che hanno pagato diversi anni fa.
Per gli acquirenti più esperti, questo potrebbe significare sconti in condomini di lusso costruiti dall’inizio alla metà degli anni 2000, con una buona leva per negoziare e un quadro molto più chiaro delle loro future uscite fiscali.
Infine la morale è la stessa, sia per i proprietari che per i potenziali acquirenti di questo tipo di edifici: prima di preoccuparvi del prezzo, fate i conti.
Qui una lista completa delle proprietà con programma 421a ancora attivo.
(fonte: newyokrtimes.com, nyc.gov)
Problemi di approvvigionamento potrebbero rallentare il “Condo-Boom” di Miami
Il mercato degli immobili di tipo condo di Miami è nel mezzo di un grande boom, ed il rischio più tipico di un’enorme richiesta abitativa solitamente sarebbe quello di un’eccessiva costruzione di condomini, ma al momento i pericoli più significativi sono quelli legati ai problemi della catena di approvvigionamento, tra cui l’aumento dei costi e la carenza di manodopera.
Per compensare l’aumento dei costi di costruzione e prepararsi alle carenze indotte dalla catena di approvvigionamento, alcuni appaltatori e sviluppatori acquistano materiali da immagazzinare in anticipo o modificano i contratti di vendita per tenere conto dei cambiamenti di prezzo dei materiali, così come quelli dei mobili o degli elettrodomestici. Misure che potrebbero essere adottate anche in maniera più ampia ora che, la guerra in Ucraina e le dure sanzioni finanziarie contro i russi, minacciano di interrompere ulteriormente la catena.
“I prezzi delle costruzioni sono fuori controllo, ed i problemi di reperimento dei materiali sono davvero pesanti”, dice Suzanne Amaducci-Adams, un avvocato di Miami che dirige la pratica immobiliare presso Bilzin Sumberg, mentre Jon Paul Pérez, presidente di Related, dichiara che “i costi di costruzione stanno aumentando dal 10% al 15% ogni mese”.
Addirittura gli aumenti dei costi iniziano ad essere previsti nei contratti di vendita tra costruttore ed acquirente, ciò significa che, sempre più spesso, gli acquirenti accettano di pagare un prezzo che potrebbe non essere fisso.
“Abbiamo dei punti del contratto in cui è scritto che: ad esempio, se il prezzo, per il legname va al di sopra di “x”, o lo sviluppatore/venditore ha il diritto di rescindere o di passare quel costo al compratore”, creando così un “prezzo di acquisto approssimativo”, quando invece il prezzo dovrebbe essere un elemento base del contratto.
Una volta lanciate le vendite, costruttori ed agenti sperano solo di trovare quanti più acquirenti possibile. Quando e chi sarà effettivamente in grado consegnare gli appartamenti, è un’altra questione.
(fonte: therealdeal.com)
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