Analisi mercato residenziale Manhattan, terzo trimestre.
Durante il terzo trimestre 2021 si sono registrate 4.523 vendite, più del triplo rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno, ed anche il 76% in più rispetto al 2019. In poche parole, record di sempre per volume di transazioni.
Il prezzo mediano di vendita è stato pari a $1.115.000, in rialzo su base annua del +1,4%, e del +8,8% rispetto a due anni fa. Il prezzo medio di vendita invece è stato di $1.874.942, in ribasso del -14%, decrescita spiegabile dal fatto che nel mix delle transazioni sono stati di più gli appartamenti di piccole dimensioni.
Ma quanto tempo ci vuole per vendere in questo mercato? Venditori: vi conviene prestare attenzione.
152 è la media di giorni necessari per vendere, in rialzo del +6,3% rispetto allo scorso anno. Ma, importante questo passaggio, le proprietà messe sul mercato con il giusto prezzo, e che quindi non hanno necessitato di particolari trattative, si sono vendute in 78 giorni di media, ed hanno compreso il 30,3% delle vendite. Cosa vuol dire questo? Che solo una proprietà su tre è stata messa sul mercato con la giusta valutazione fin dall’inizio.
Gli immobili che invece hanno necessitato variazioni di prezzo si sono venduti in media in 181 giorni, ovvero 103 in più delle proprietà prezzate correttamente. Questo per ricordare quanto sia importante affidarsi ad un agente che comprenda le dinamiche e che posizioni bene la il vostro immobile sul mercato.
Se invece state pensando di comprare, ci sono altri parametri molto importanti a cui guardare:
- Lo “sconto sul prezzo” si è fissato al 5.6%, in ribasso rispetto al 8,9% dello stesso periodo dello scorso anno.
- La quota di acquisti “cash” ha raggiunto il 48,6%, la più alta in due anni e mezzo.
- Il numero di appartamenti venduti al di sopra del prezzo richiesto, in uno scenario di “bidding war” è salito al 8,3%, il più alto in tre anni.
Cosa ci mostrano questi dati? Che la competizione si sta inasprendo, i compratori sempre più spesso si ritrovano a lottare per le proprietà ben prezzate e che, nonostante gli interessi sui mutui molto bassi, si ritrovano “forzati” a fare proposte cash, anche solo per competere.
Quindi, sebbene non ancora a “tutta forza”, ad esempio il numero delle bidding war è ancora lontano rispetto al record del 2015 quando si registro il 31%, il mercato sta tornando, e tornando alla grande.
Come risultato, l’offerta è calata del -17,4% rispetto all’anno scorso quando registrò il record massimo, così come il numero di mesi necessario ad assorbire l’intera offerta, sceso a 5,1 mesi, il ritmo più veloce degli ultimi sei anni. Ma cari aspiranti acquirenti, non disperate, ci sono ancora molte opportunità da cogliere.
Invasione di investitori per il South Florida
Secondo il report di Redfin di luglio, durante il secondo trimestre del 2021, il numero di proprietà immobiliari comprato da investitori tra Miami e Fort Lauderdale è salito addirittura del 90%.
Durante il secondo trimestre 2021 gli investitori hanno comprato 2.640 immobili a Miami, circa il 91% in più rispetto al 2020, 2.163 a Fort Lauderdale, ovvero + 183% rispetto all’anno precedente e 1.243 a West Palm Beach, per un aumento di quasi il 53%. C’erano da aspettarsi numeri in rialzo rispetto al 2020, ma è da notare che nonostante gli investimenti siano calati nel 2020 a causa del covid, i numeri del 2021 di Miami e Fort Lauderdale sono comunque più alti anche rispetto a quelli del 2019 (poco inferiori invece per West Palm Beach).
Prima della pandemia le persone, che prima utilizzavano il proprio denaro per viaggi, uscite, ed altri eventi, si sono ritrovate con del “risparmio forzato”, e molti hanno deciso di investirlo nel Real Estate.
Si sono delineati due tipi di investitori, il primo è quello orientato al solo guadagno speculativo, il secondo è quello che intende utilizzare la sua nuova casa in maniera “part-time”, oltre che a beneficiare di un affitto o di una futura rivendita.
Steve Michaelson, un professionista di New York City, in dicembre decide di prendersi una pausa dall’inverno e dalle restrizioni causate della pandemia, lasciando per un periodo e con famiglia al seguito il suo condo della Upper East Side.
Appena messo piede a Palm Island (a pochi minuti da Miami Beach) prende in affitto una casa e si innamora della zona, tanto che la vacanza presto diventa una caccia ad una seconda casa e a febbraio la famiglia si aggiudica un appartamento di 1.900 piedi quadrati al The Continuum a South Beach pagandolo intorno ai $4 milioni di dollari.
Secondo Michaelson l’investimento non sarà solo adibito a casa per le vacanze ma anche come potenziale profitto qualora il prezzo dovesse salire ancora. Intanto la famiglia ha già capito come intenderà spendere il proprio tempo durante l’anno, estate negli Hampton, autunno a Manhattan ed inverno e primavera a Miami.
“Il Real Estate è come un ascensore, è sempre in salita. Se hai la possibilità di possedere un tuo immobile, è grandioso vivere nel proprio investimento”.
(source: miamiherald.com)
