Grazie alle nuove linee guida, i costruttori di New York si stanno finalmente avvicinando all’ottenimento delle tanto attese agevolazioni fiscali per la costruzione di alloggi e la conversione di uffici in residenze. L’Housing Preservation and Development (HPD) ha infatti pubblicato le regole per due programmi chiave: il 485x, che sostituisce il 421a, e il 467m, pensato per incentivare la conversione degli uffici.
Nonostante i programmi, approvati dallo Stato di New York ad aprile, offrano poco margine di modifica, queste linee guida risulteranno fondamentali.
Una delle caratteristiche principali del 485x è l’obbligo di destinare il 25% dei costi contrattuali a imprese di proprietà di minoranze e donne (MWBE) per la progettazione e costruzione. Tuttavia, rimangono incertezze, soprattutto per i progetti iniziati tra la fine della legge 421a e l’entrata in vigore del 485x.
Gli avvocati del settore evidenziano dubbi su come i costruttori potranno rispettare questo requisito, poiché l’HPD avrà un’ampia discrezionalità nel determinare se i costruttori avranno fatto uno “sforzo ragionevole”, un concetto non ben definito che potrebbe generare fraintendimenti.
Per quanto riguarda l’accessibilità economica le nuove regole riducono i canoni per le unità a prezzo agevolato, puntando ad aiutare le famiglie con un reddito pari al 77% del reddito medio dell’area (AMI). Un cambiamento che mira a favorire un bacino più ampio di famiglie a basso reddito riducendo i margini per i costruttori.
Le sanzioni per il mancato rispetto di tali requisiti sono ancora in fase di definizione, ma la legge statale prevede che possano raggiungere fino al 1.000% dei benefici fiscali ottenuti tramite il programma.
